Zakup pierwszego mieszkania u notariusza z rynku wtórnego – jak zrobić to dobrze w kilku krokach oraz jakie formalności są z tym związane i ile to kosztuje?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością zorganizowania przez stronę kupującą i sprzedającą niezbędnych dokumentów wymaganych przez notariusza do sporządzenia umowy sprzedaży. Obie strony muszą stawić się osobiście lub przez pełnomocników w siedzibie Kancelarii Notarialnej mieszczącej się we Wrocławiu lub innym mieście. Notariusz przed odczytaniem umowy sprawdzi tożsamość klientów, a następnie odczyta akt notarialny. Po odczytaniu aktu notarialnego obie strony umowy w obecności notariusza składają podpisy, a na końcu notariusz również podpisuje się pod dokumentem. Po podpisaniu dokumentu w kancelarii notarialnej wykonywane są wypisy, które są przeznaczone dla każdej ze stron oraz urzędów, a sam akt notarialny w oryginale pozostaje w Kancelarii Notarialnej i jest w niej przechowywany przez 10 lat, a następnie oddawany jest do archiwum sądowego.

Przygotowanie do spotkania z notariuszem:

Pamiętaj, aby udając się do Kancelarii Notarialnej zabrać ze sobą wszystkie dokumenty jakich wymaga notariusz w oryginale oraz dowody osobiste, paszporty lub karty pobytu.

Dokumenty: 

Sporządzając umowę sprzedaży u notariusza, musimy przygotować odpowiednie dokumenty, które zapewnią prawidłowy przebieg całej procedury. Wśród nich znajdują się przede wszystkim dokumenty potwierdzające tożsamość stron umowy. W zależności od sytuacji osobistej może to być dowód, paszport lub karta pobytu (cudzoziemiec). Kolejnymi istotnym dokumentami są:

• podstawa nabycia mieszkania (akt notarialny: umowa zamiany, sprzedaży, darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia etc.)
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych;
• zaświadczenie o tym, czy mieszkanie jest położone na obszarze rewitalizacji.

Dodatkowo przy sporządzaniu dokumentu w formie aktu notarialnego niezbędny jest wypis z ksiąg wieczystych lub podanie numeru księgi wieczystej.

Zastrzeżenie numeru PESEL:

Od 1 czerwca 2024 roku wyliczone w ustawie podmioty muszą weryfikować, czy klient widnieje w rejestrze. Użytkownikami tegoż rejestru zastrzeżeń są również notariusze, którzy mają obowiązek zweryfikować, czy obsługiwani przez nich klienci nie widnieją w bazie danych zastrzeżeń numerów PESEL. Mechanizm ten ma chronić przed kradzieżą tożsamości. Notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem jest:

• • nabycie, zbycie lub obciążenie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w nich,
  • sporządzenie pełnomocnictwa do nabycia, zbycia lub obciążenia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w nich

– jeżeli stroną lub mocodawcą jest osoba fizyczna, której numer PESEL jest zastrzeżony w rejestrze zastrzeżeń numerów PESEL.

PCC:

Stawki podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszą od umowy sprzedaży:

1. • nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
   • innych praw majątkowych – 1%.

Uwaga: Jeżeli jest to zakup Twojej pierwszej nieruchomości mieszkaniowej to będziesz zwolniony z podatku PCC. Zwalnia się od podatku czynności cywilnoprawnych sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera notariusz i to notariusz odprowadza podatek do urzędu skarbowego. Notariusz ma obowiązek pobrać podatek, ponieważ w przypadku sprzedaży nieruchomości występuje on jako płatnik PCC.

Wizyta u notariusza. Ile trwa?

Czas trwania spotkania zależy jednak od stopnia skomplikowania umowy sprzedaży nieruchomości oraz od liczby osób, które stawiają się do aktu. Zazwyczaj spotkanie trwa około godziny. Przy skomplikowanych umowach np. nieruchomości pochodzących ze spadku, gdy sprzedających jest kilkoro, czas ten może być nieco dłuższy, gdyż sama weryfikacja tożsamości osób w akcie notarialnym wymaga więcej czasu.

Koszty:

Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości, jednym z aspektów, który często jest pomijany, ale ma znaczący wpływ na całkowity koszt transakcji, są opłaty notarialne przy zakupie domu czy mieszkania. Są one zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak wartość nieruchomości, złożoność transakcji czy też dodatkowe usługi. Warto podkreślić, że opłaty notarialne są regulowane przez prawo i zwykle są procentem wartości transakcji. Dlatego też im wyższa wartość nieruchomości, tym większe będą też opłaty. Nie można jednak zapomnieć, że koszty te są jednorazowe i stanowią gwarancję legalności i bezpieczeństwa całego procesu.

Wydanie mieszkania:

Po podpisaniu umowy sprzedaży u notariusza następuje wydanie mieszkania. Z wydania mieszkania spisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy. Ma on na celu stwierdzenie stanu nieruchomości w chwili wydania oraz pozostawianych w nim rzeczy – często w postaci załącznika z ich listą. Protokół jest też miejsce do wskazania ewentualnych wad i usterek, jeżeli zostaną one zgłoszone podczas wydania mieszkania przez stronę kupującą albo wskaże je sam sprzedający. W protokole zamieszcza się najczęściej także dane z liczników (stan zużycia mediów na chwilę przekazania – woda, prąd, gaz), co może być też przydatne do przepisania liczników na siebie (niektóre firmy dają możliwość przepisywania liczników zdalnie) czy rozliczenia kosztów przez sprzedającego w spółdzielni lub wspólnocie.

Meldunek:

Ważną kwestią, o której musimy pamiętać podczas kupna mieszkania, jest zameldowanie się pod nowym adresem. Jeżeli kupujemy mieszkanie, w którym nie planujemy mieszkać, nie musimy zgłaszać meldunku, natomiast w innym przypadku, powinieneś się z nim zameldować. Zgłoszenie meldunku możemy wykonać w urzędzie gminy lub miasta, lub też elektronicznie z wykorzystanie profilu zaufanego.

Podatek od nieruchomości:

Strona kupująca w ciągu 14 dni od podpisania umowy sprzedaży u notariusza powinna udać się do właściwego urzędu gminy celem zgłoszenia podatku od nieruchomości. Niewywiązanie się z tego obowiązku grozi grzywną.

Wnioski końcowe:

Zakup mieszkania na rynku wtórnym może wydawać się skomplikowany, ale odpowiednie przygotowanie, wsparcie notariusza oraz znajomość procedur sprawią, że wszystko przebiegnie sprawnie. Jeśli planujesz taką transakcję, pamiętaj o zapoznaniu się z procedurami oraz wcześniejszym przygotowaniu niezbednych dokumentów.

W celu ułatwienia państwu tego zadania, nasza kancelarnia notarialna przygotowała – specjalną listę niezbędnych punktów . Lista jest dostępna poniżej w pliku pdf, gotowym do wydruku.

Lista Najważniejszych Kroków – Zakup Pierwszego Mieszkania – Rynek Wtórny.pdf